房貸月付金不是把貸款金額除以年數就好；利息計算與還款方式，會讓每月應繳金額差很多。先掌握公式與假設，才知道試算結果可不可信。
TL;DR
- 最常見的「本息平均攤還」在利率不變時，每月本息合計相同；但前期利息占比較高、本金償還較少。
- 月付金的核心是貸款本金、月利率與總期數。年利率要先換成月利率，貸款年數要換成月數。
- 以貸款 1,000 萬元、年利率 2.5%、30 年、本息平均攤還試算，每月約為 39,512 元。
- 實際帳單仍可能因利率調整、撥款日與按日計息、寬限期、費用及契約約定而不同；核貸條件與攤還表才是準據。
先確認：你用的是哪一種還款方式？
本文聚焦最常見的本息平均攤還（也常稱本息均攤、年金法）。在利率不變的前提下，每一期的「本金＋利息」總額相同；不過每期利息會隨剩餘本金下降，因此初期付的利息較多、償還的本金較少，後期則相反。臺灣土地銀行的還款方式說明亦列出本息平均與本金平均等不同攤還方式。
如果你的契約是「本金平均攤還」，每月本金固定、利息隨餘額下降，首期月付通常較高，不能套用下面「固定月付」的結果。簽約或申請前，應向銀行索取完整攤還表；金融機構也應提供借款人本息計算方式與攤還表。銀行法規資料
本息平均攤還公式
在「每月計息、利率在整個試算期間不變」的簡化假設下：
P：貸款本金r：月利率，簡化試算時為年利率 ÷ 12n：總還款期數，即貸款年數 × 12
例如，年利率 2.5% 可先寫成小數 0.025，月利率便是 0.025 ÷ 12，約為 0.00208333；30 年則是 360 期。這也是銀行對本息平均攤還常用的計算架構。臺灣企銀的公式說明
範例：貸款 1,000 萬，30 年期，年利率 2.5%
假設條件如下：
| 項目 | 假設值 |
|---|---|
貸款本金 P | 10,000,000 元 |
| 年利率 | 2.5% |
月利率 r | 0.025 ÷ 12 ≈ 0.00208333 |
| 貸款年限 | 30 年 |
總期數 n | 360 期 |
代入公式後，月付本息約為 39,512 元。以此固定利率假設連續償還 360 期，總繳款約 14,224,320 元，其中利息約 4,224,320 元。金額已四捨五入至元，僅作教學試算。
想自行改本金、利率或年限，可直接用本站的房貸試算器。計算時請選擇與契約相同的還款方式，才能得到有意義的比較。
為什麼利率差一點，月付差很多？
仍以 1,000 萬元、30 年、本息平均攤還為例：
| 年利率（假設固定） | 每月約付 |
|---|---|
| 2.0% | 36,962 元 |
| 2.5% | 39,512 元 |
| 3.0% | 42,160 元 |
利率從 2.0% 到 3.0%，月付約增加 5,198 元。這不代表任何人都會取得這些利率；實際核貸利率與條件會依個案及銀行產品而異。若是機動利率，利率調整後，銀行通常會按當時剩餘本金與剩餘期數重算後續應繳金額，原本的月付試算不會永久固定。
五個最常見的試算誤差
1. 把年利率直接代進月利率的位置
公式中的 r 是每期利率，不是年利率。若每月還款卻直接放入 2.5%（或 0.025），計算會嚴重失真。簡化的月付試算通常先以年利率除以 12；但個別銀行可能依實際天數計息，第一期或最後一期不一定剛好等於試算值。
2. 忽略機動利率會變動
本息平均攤還的「每月固定」建立在利率不變上。機動利率的指標或加碼條件變動時，後續月付可能改變。試算時除了目前利率，也可另外用較高利率情境檢查現金流。
3. 把寬限期當成免還款
常見的本金寬限期是暫時「付息不還本」，不等於不必繳款。寬限期屆滿後，須在剩餘期限內開始攤還本息，因此月付通常會上升；土地銀行也說明，本金寬限期屆滿後須依選定方式攤還本息。還款方式說明
4. 把所有購屋支出都當成貸款本金
月付公式只算貸款本金與利息。開辦相關費用、鑑價、設定、保險、稅費、仲介費、裝修及日後管理費等，未必包含在貸款本金中，應另列現金流預算。
5. 沒有以銀行正式攤還表覆核
線上試算適合比較方案，不能取代契約或銀行正式帳單。部分銀行明確註明試算結果僅供參考，實際條件以核定與契約為準。國泰世華房貸月付金試算說明
試算前，先準備這四個數字
- 實際要貸的金額，而不是房屋總價。
- 銀行報價的利率型態與目前利率，並確認是否為機動利率。
- 貸款年限，以及是否包含本金寬限期。
- 還款方式：本息平均或本金平均。
接著可使用方案比較，把年限或利率提高、降低後並列檢視。看得不只是一筆月付，也是在確認未來利率與收入變動時的承受能力。
FAQ
房貸月付金可以只用「貸款金額 ÷ 年數 ÷ 12」算嗎？
不可以。那只是在平均分配本金，沒有計入利息，也不符合本息平均攤還的現金流結構。至少要同時帶入本金、每期利率與總期數。
本息平均攤還是每個月都還一樣多嗎？
在利率不變、每期長度與計算假設相同時，月付本息合計相同；但其中的利息與本金比例每期不同。若利率調整，或首末期按實際天數計息，實際金額可能不同。
為什麼我的銀行試算結果和文章範例不同？
常見原因包括貸款本金、利率、期數、還款方式、寬限期，以及銀行的實際計息與取整規則不同。本範例僅採固定利率與按月計算的教學假設，請以銀行核定條件及正式攤還表為準。
房貸試算要不要把寬限期算進去？
要。先確認寬限期內是否只付息，以及寬限期後剩餘幾期用來還本息；這兩段的月付結構不同。若只看寬限期內較低的金額，容易低估之後的負擔。