首購自備款、貸款成數與購屋總成本：買房前要準備多少現金？

買房最容易出現的資金缺口，往往不是房價算錯，而是把「自備款」誤認為「全部要準備的現金」。先知道銀行最後願意貸多少，再把交屋費用與入住準備金放進同一張表，才看得到真正的購屋門檻。

TL;DR

先把支出分成兩類：交屋前後必須付出的現金，以及搬進去後每個月持續承擔的支出。

第一欄決定你能否順利交屋；第二欄決定你交屋後的生活是否還有餘裕。兩欄都必須被納入預算，不能只盯著自備款。

假設你看中一間成交價 1,500 萬元的房子。下表是預算情境，不是銀行報價，也不是任何人的核貸保證：

同樣是 1,500 萬元的房子，從核貸八成改為七成五，自備款立刻多出 75 萬元。這正是簽約前該先問的問題：如果只核到七成五，我還能加上交屋費用並保有緩衝嗎？

若答案是否定的，問題不是「要不要硬湊兩成」，而是應重新評估總價、籌備期或貸款方案。以保守情境做決定，通常比以最高預期成數做承諾更穩健。

成交價是你與賣方談定的價格，並不必然等於銀行採用的核貸價值。就受中央銀行規定限制的購置住宅貸款，成數上限原則上以銀行鑑價或買賣金額較低者為計算基礎；實際核貸仍由承貸機構依個案審核。中央銀行問答

因此，若銀行鑑價低於成交價，即使你原本以八成做規劃，實際需要準備的現金仍可能增加。和銀行討論時，至少確認三件事：預估鑑價基礎、可接受的核貸情境，以及核貸結果未如預期時自己的資金安排。

如果評估首購優惠方案，也要把「額度上限」與「實際核貸」分開看。例如，青安貸款 3.0 自 115 年 8 月 1 日起受理，一般對象最高貸款額度為 1,000 萬元，並依婚育條件設有不同額度；實際是否符合資格及核貸金額，仍以承作銀行審核為準。財政部國庫署公告

購屋費用不只種類不同，計算依據也不同。最好的做法，是請各收費單位就該物件提供明細，而非自行用成交價套一個通用比例。

房屋買賣的契稅由買受人負擔，稅率是 6%；不過計算基礎是核定契價。財政部說明，核定契價以不動產評價委員會評定的標準價格為準；在開徵土地增值稅地區的土地則免徵契稅。財政部稅務入口網

這也是為什麼不能直接把 1,500 萬元乘以 6% 來估契稅。請以地方稅捐機關、仲介或地政士針對物件提供的資料為準。

申請不動產物權登記所使用的買賣契據，印花稅按契約記載金額的千分之一計算；私契是否課稅要依憑證內容與用途判斷。臺中市政府地方稅務局說明

所有權移轉登記費按土地申報地價與核定契稅價值等基礎計收千分之一；抵押權設定登記費按權利價值千分之一計收。新北市汐止地政事務所收費標準、新北市三重地政事務所說明

仲介報酬、地政士或代辦費、銀行開辦與鑑價費、保險、搬遷、家具家電及裝修，都可能出現在交屋前後。它們的金額與付款時間依服務或貸款契約而定。出價或簽約前，分別向銀行、仲介與地政士取得書面費用明細，再把付款日期放進預算表，會比事後補洞可靠。